깡통전세를 피하기 위하여 ‘근저당’이라는 단어를 알고 있어야 합니다. 근저당 설정 여부는 임차인(세입자)에게도 중요합니다. 근저당 비율이 높은 집은 위험하다, 근저당 비율을 알아야 한다 등의 말들을 들어보셨을 겁니다.
깡통전세를 피하기 위한 ‘근저당’
근저당이라는 의미는 지금 현 물건의 미래 가치(시간이 지나 가격이 오름)를 더해 채권을 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 말합니다.
즉, 지금 이 집은 후에 집 값이 오를 것이니 현재의 가치보다 더 높게 대출을 받게 되는 겁니다.
이 근저당의 비율이 높은 집은 흔히 피하라는 말이 있습니다. 왜 그럴까요?
매매가격이 2억 5천만원인 집을 2억 전세로 들어갔는데 2억 3천만원 대출이 있는 집입니다. 해당 집이 경매에 넘어가고 2억 3천에 낙찰되었을 경우엔, 근저당권 우선순위인 은행이 2억 3천만원을 가져간다면 세입자는 돈을 못 받게 되는거죠.
여기서 우리가 중요하게 봐야할 것은 근저당 비율인데요. 근저당 비율이 나의 보증금과 합쳤을 때 100% 가 되면 안됩니다. 특히 아파트가 아닌 빌라, 단독주택 등 시세 확인이 정확하지 않은 곳은 60%가 넘지 않는 곳이 좋아요.
꼭 전세 계약을 할 때는 특약사항을 넣는 것이 좋습니다. 꼭 이 집에 살고 싶어서 살기 위해서 전세를 들어가지 마시고 특약사항을 넣어도 집주인이 괜찮다고 하는 집을 고르세요.
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특약사항으로 넣어도 되는 것은?
- 대항력 : 임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에게 임대차계약 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘
- 우선변제권 : 임차주택이 경매에 넘어가게 될 경우 낙찰된 금액을 제 3자보다 먼저 받을 수 있는 권리
- 소액임차인 최우선변제권 : 보증금이 일정 금액보다 적은 경우 임차인이 선순위권리자보다 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리
이런것을 다 알고 해도 법은 빈틈이 있습니다. 꼭 자세히 알아보시고 대처하시길 바랍니다.